Στην αγορά ακινήτων, η πρώτη εντύπωση έχει αξία. Δεν είναι, όμως τελικά, αυτή που καθορίζει αν ένα ακίνητο έχει πραγματική δυναμική.
Η θέα, η αισθητική, μια πρόσφατη ανακαίνιση ή ένα εντυπωσιακό χαρακτηριστικό μπορούν να ενισχύσουν την εικόνα ενός ακινήτου. Η μακροπρόθεσμη ποιότητά του, όμως, εξαρτάται από βαθύτερους και πιο ουσιαστικούς παράγοντες.
Και εννούμε το πόσο αποτελεσματικά αξιοποιεί τον χώρο του, το τεχνικό του επίπεδο, το πόσο σωστά είναι τοποθετημένο και τελικά, από το πόσο εύκολα μπορεί να εξακολουθήσει να ενδιαφέρει την αγορά όταν αλλάξουν οι ανάγκες, οι συνθήκες ή το κοινό στο οποίο απευθύνεται.
Η πραγματική ποιότητα ενός ακινήτου δεν είναι λοιπόν το άθροισμα των εντυπωσιακών χαρακτηριστικών του, που θα προσελκύσουν το ευρύ κοινό, αλλά η συνολική ανθεκτικότητα της αξίας του.
- Η μικροτοποθεσία έχει μεγαλύτερη σημασία από το όνομα της περιοχής
Συχνά μιλάμε για την τοποθεσία ενός ακινήτου σε επίπεδο περιοχής. Στην πράξη, όμως, δύο ακίνητα που απέχουν λίγα μόνο τετράγωνα μεταξύ τους, μπορεί να έχουν εντελώς διαφορετική δυναμική.
Η πρόσβαση, η θέση στον δρόμο, ο θόρυβος, η ποιότητα του άμεσου περιβάλλοντος, η εγγύτητα σε μεταφορές, εμπορικές χρήσεις, σχολεία, πράσινο ή βασικές υποδομές, ο προσανατολισμός και το κατά πόσο το ακίνητο βρίσκεται σε σημείο που διευκολύνει ή δυσχεραίνει την καθημερινή χρήση, συνθέτουν τη μικροτοποθεσία.
Και συχνά είναι ακριβώς αυτή που διαφοροποιεί ένα καλό ακίνητο από ένα πραγματικά ισχυρό ακίνητο.
Η περιοχή δημιουργεί το γενικό πλαίσιο. Η μικροτοποθεσία καθορίζει την πραγματική εμπειρία.
- Η αποτελεσματικότητα του χώρου είναι σημαντικότερη από το απόλυτο μέγεθος
Τα τετραγωνικά μέτρα αποτελούν βασικό σημείο αναφοράς στην αγορά. Δεν αποτυπώνουν, όμως, από μόνα τους την ποιότητα ενός ακινήτου.
Ένας μεγαλύτερος χώρος με όχι καλή μόνωση, ανεπαρκή αποθήκευση ή κακή διαρρύθμιση, μπορεί να είναι λιγότερο λειτουργικός από ένα μικρότερο αλλά καλύτερα σχεδιασμένο ακίνητο.
Η πραγματική αξιολόγηση αφορά την αποδοτικότητα του χώρου. Η αποτελεσματικότητα της κάτοψης επηρεάζει άμεσα το πόσο εύκολα μπορεί ένα ακίνητο να καλύψει διαφορετικούς τρόπους ζωής και διαφορετικά προφίλ αγοραστών η ενοικιαστών.
Και αυτή η ευελιξία αποτελεί ουσιαστικό πλεονέκτημα.
- Η τεχνική ποιότητα καθορίζει το πραγματικό κόστος του ακινήτου
Ένα ακίνητο δεν πρέπει να αξιολογείται μόνο με βάση αυτό που είναι σήμερα εμφανές. Πρέπει να αξιολογείται και με βάση όσα ενδέχεται να απαιτήσει αύριο.
Δηλαδή, η κατάσταση των εγκαταστάσεων, η ποιότητα των κουφωμάτων, η μόνωση, η συντήρηση, οι πιθανές ανάγκες επισκευής ή αναβάθμισης, επηρεάζουν το πραγματικό κόστος.
Ένα ακίνητο μπορεί να είναι ιδιαίτερα ελκυστικό, με την πρώτη εικόνα και ταυτόχρονα να κρύβει σημαντικές μελλοντικές απαιτήσεις κεφαλαίου.
Αντίθετα, ένα ποιοτικό ακίνητο μπορεί να προσφέρει μεγαλύτερη προβλεψιμότητα, χαμηλότερες λειτουργικές επιβαρύνσεις και καλύτερη συνολική εμπειρία χρήσης.
Η πραγματική ποιότητα, βέβαια, δεν βρίσκεται μόνο στις επιφάνειες που βλέπουμε, αλλά και σε όσα συνθέτουν συνολικά το ακίνητο.
- Η ενεργειακή και λειτουργική απόδοση επηρεάζουν πλέον τη συνολική ανταγωνιστικότητα
Η ενεργειακή συμπεριφορά ενός ακινήτου έχει περάσει από το επίπεδο της τεχνικής πληροφορίας στο επίπεδο της ουσιαστικής αξιολόγησης.
Δεν αφορά μόνο έναν δείκτη ή μια πιστοποίηση, αλλά και την κατανάλωση, την ποιότητα της μόνωσης, τον τρόπο θέρμανσης και ψύξης, την απόδοση των κουφωμάτων, τη δυνατότητα φυσικού αερισμού και συνολικά το πόσο αποτελεσματικά λειτουργεί το ακίνητο σε καθημερινή βάση.
Καθώς οι απαιτήσεις των ενδιαφερομένων αλλάζουν, η ενεργειακή και λειτουργική απόδοση αποκτούν μεγαλύτερη σημασία και ως παράγοντες μελλοντικής ανταγωνιστικότητας.
Ένα ακίνητο που σήμερα θεωρείται επαρκές μπορεί στο μέλλον να χρειαστεί σημαντικές παρεμβάσεις για να παραμείνει ελκυστικό.
Γι’ αυτό η ποιότητα δεν πρέπει να αξιολογείται μόνο με βάση το παρόν. Πρέπει να εξετάζεται και σε σχέση με το πόσο εύκολα μπορεί ένα ακίνητο να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις του αύριο.
- Η πραγματική ισχύς φαίνεται στην εμπορευσιμότητα
Ένα από τα πιο ουσιαστικά χαρακτηριστικά ενός ακινήτου είναι το εύρος του κοινού στο οποίο μπορεί να απευθυνθεί.
Ένα ακίνητο που εξυπηρετεί μόνο μία πολύ συγκεκριμένη ανάγκη μπορεί να είναι εξαιρετικό για έναν συγκεκριμένο αγοραστή, αλλά περισσότερο ευάλωτο όταν αλλάξουν οι συνθήκες.
Αντίθετα, ένα ακίνητο με σωστές αναλογίες, καλή λειτουργικότητα, επαρκή τεχνική ποιότητα, ισχυρή μικροτοποθεσία και δυνατότητα προσαρμογής, μπορεί να παραμείνει ενδιαφέρον για περισσότερες κατηγορίες ενδιαφερομένων.,
Αυτό ενισχύει την εμπορευσιμότητά του, η οποία διαφοροποιείται από την απλή "δημοφιλία". Η εμπορευσιμότητα βασίζεται σε χαρακτηριστικά που διατηρούν τη χρησιμότητά τους στον χρόνο.
Το ισχυρό ακίνητο δεν είναι απαραίτητα το πιο εντυπωσιακό
Στην πράξη, τα ακίνητα που διατηρούν ισχυρή θέση στην αγορά δεν είναι πάντα εκείνα με τα περισσότερα ή τα πιο εντυπωσιακά χαρακτηριστικά. Είναι, συχνά, εκείνα με τις λιγότερες ουσιαστικές αδυναμίες.
Η ποιότητα ενός ακινήτου είναι συνολική έννοια
Η αγορά συχνά επικεντρώνεται σε μεμονωμένα χαρακτηριστικά, όπως ήδη αναφέραμε. Όμως κανένα από αυτά δεν λειτουργεί ανεξάρτητα.
Η πραγματική ποιότητα βρίσκεται στον συνδυασμό. Στο πώς τοποθεσία, σχεδιασμός, τεχνική κατάσταση, λειτουργικότητα και μελλοντική προσαρμοστικότητα συνεργάζονται.
Γι’ αυτό και η αξιολόγηση ενός ακινήτου χρειάζεται να πηγαίνει πέρα από την εικόνα και πέρα από τα βασικά χαρακτηριστικά μιας αγγελίας. Χρειάζεται να εξετάζει τη συνολική του δυναμική.
Στη Golden Home , θεωρούμε ότι αυτός είναι και ο πυρήνας μιας ουσιαστικής προσέγγισης στο real estate: να βλέπουμε όχι μόνο τι προσφέρει ένα ακίνητο σήμερα, αλλά και πόσο δυναμικά μπορεί να σταθεί στον χρόνο.
