Όλοι μιλούν για “αύξηση τιμών”, “επενδυτές”, “ανακαινίσεις”, “μικρά σπίτια”.
Κανείς όμως δεν μιλάει για τον πραγματικό μηχανισμό πίσω από την αγορά:
τις τράπεζες, τα επιτόκια, τη ρευστότητα, τα δάνεια, τα NPLs, την πιστωτική πολιτική, και τα ευρωπαϊκά stress tests.
Το 2026 δεν θα καθοριστεί από τις φωτογραφίες των ακινήτων, ούτε από τα likes στο Zillow-style περιεχόμενο.
Θα καθοριστεί από την τεχνική πλευρά της αγοράς — από τα “γρανάζια” που λίγοι βλέπουν αλλά επηρεάζουν τα πάντα.
Αυτά τα “γρανάζια” είναι:
- η τραπεζική πολιτική δανεισμού
- οι προϋποθέσεις στεγαστικών
- τα NPL portfolios
- η σχέση τιμής/δανεισμού
- οι κινήσεις της ΕΚΤ
- οι κατασκευαστές και η χρηματοδότησή τους
- οι εκτιμητές και τα νέα standards
- τα funds που αγοράζουν πακέτα δανείων
- και οι μικρές “τεχνικές λεπτομέρειες” που δημιουργούν τεράστιες ανατροπές.
Αν καταλάβεις αυτά, καταλαβαίνεις όλη την αγορά.
Αν τα αγνοήσεις… κοιτάς απλώς τη βιτρίνα.
ΠΩΣ ΜΠΑΙΝΟΥΜΕ ΣΤΟ 2026: Η «ΝΕΑ ΠΙΣΤΩΤΙΚΗ ΣΥΜΠΙΕΣΗ»
Το 2026 θα είναι η πρώτη χρονιά που οι τράπεζες θα δουλέψουν με:
- νέα αυστηρότερα κριτήρια στεγαστικών,
- νέα όρια loan-to-value,
- νέα risk models (IRB models),
- νέα stress assumptions,
- νέο κόστος κεφαλαίου.
Η ΕΚΤ πιέζει για “σφιχτότερη αξιολόγηση κινδύνου”.
Τι σημαίνει αυτό για την ελληνική αγορά;
- Τα στεγαστικά δεν θα δίνονται με την ίδια ευκολία
Το debt-to-income ανεβαίνει.
Το επιτόκιο δεν πέφτει τόσο όσο νομίζει ο κόσμος.
Οι εκτιμήσεις γίνονται πιο ρεαλιστικές, όχι υπεραισιόδοξες.
- Τα ποσά χρηματοδότησης θα είναι μικρότερα
Αντί 80% LTV, θα βλέπουμε 60–70%.
Ο αγοραστής θα πρέπει να έχει μεγαλύτερο κεφάλαιο.
- Η καθυστέρηση στην έγκριση δανείων αυξάνεται
Με τα νέα risk models, η διαδικασία δεν θα είναι 7–10 ημέρες.
Θα είναι 20–40 σε ορισμένες περιπτώσεις.
- Η διαφορά ανάμεσα σε “καλό” και “κακό” ακίνητο θα γίνει τεράστια
Τα παλιά, μη ενεργειακά, μη ανακαινισμένα ακίνητα θα έχουν χαμηλότερη εκτίμηση.
Τα ανακαινισμένα θα έχουν premium εκτίμηση.
Δηλαδή: οι τράπεζες θα επιβραβεύουν την ποιότητα.
Αυτό σημαίνει ότι:
οι αγοραστές θα στραφούν ακόμα πιο έντονα στα έτοιμα, ανακαινισμένα, ενεργειακά σωστά ακίνητα.
ΤΟ ΝΕΟ “ΚΡΥΦΟ” ΠΡΟΒΛΗΜΑ: Οι εκτιμήσεις των τραπεζών τραβούν χειρόφρενο
Το 2026 θα είναι η πρώτη χρονιά που οι τραπεζικές εκτιμήσεις θα συγκλίνουν προς πιο συντηρητικές τιμές.
Γιατί;
- Τα μοντέλα εκτίμησης έχουν αλλάξει.
- Η ΕΚΤ θέλει “prudential valuation”.
- Τα risk buffers είναι υψηλά.
- Υπάρχει αυξημένη επιτήρηση NPLs.
- Οι τράπεζες δεν θέλουν να αποτιμούν ακίνητα σε «φουσκωμένες» τιμές.
Τι σημαίνει αυτό στην πράξη;
- Το ακίνητο που νομίζει ο ιδιοκτήτης ότι αξίζει “200.000€”, η τράπεζα το βλέπει στα 168.000€.
- Αυτό ρίχνει το ποσό δανεισμού.
- Αυτό ανεβάζει το απαιτούμενο κεφάλαιο του αγοραστή.
- Αυτό δυσκολεύει τις αγορές.
- Αυτό πιέζει ορισμένες περιοχές.
Αλλά επίσης…
εκτοξεύει άλλες περιοχές (αυτές που πληρούν τα τεχνικά κριτήρια).
Ο ΑΓΝΩΣΤΟΣ ΠΑΡΑΓΟΝΤΑΣ: Οι εταιρείες διαχείρισης NPLs αλλάζουν την αγορά
Το 2026 βλέπουμε το εξής φαινόμενο:
Τα funds που αγόρασαν “κόκκινα δάνεια” γίνονται οι νέοι παράγοντες της αγοράς.
Έχουν στα χέρια τους:
- χιλιάδες ακίνητα,
- χαρτοφυλάκια τεράστιας αξίας,
- διαμερίσματα που δεν έχουν περάσει στην αγορά ακόμα,
- εμπορικά κτίρια,
- εξοχικά,
- παλιά βιοτεχνικά κτίρια που μετατρέπονται,
- κατοικίες που θα βγουν σε πωλήσεις.
Σταδιακά θα προσπαθήσουν να τα “ξεπαγώσουν”.
Αυτό δημιουργεί 3 συνέπειες:
- Σπίτια που χρόνια ήταν “κολλημένα” θα μπουν ξανά στην κυκλοφορία
Άρα η αγορά θα έχει νέο διαθέσιμο απόθεμα.
- Οι τιμές σε συγκεκριμένες περιοχές θα εξισορροπηθούν
Όχι προς τα κάτω πάντα· προς “ρεαλιστικό επίπεδο”.
- Πολλοί νέοι επενδυτές θα αγοράσουν από funds σε χαμηλότερες τιμές
Το flipping θα ξαναπάρει φωτιά.
ΤΟ REAL ESTATE DEVELOPER PROBLEM: Γιατί το κόστος κατασκευής ανεβαίνει και δεν θα ξαναπέσει
Ελάχιστοι ιδιώτες γνωρίζουν τι γίνεται πραγματικά.
Το 2026 οι κατασκευαστές θα αντιμετωπίσουν:
- αύξηση κόστους υλικών,
- αύξηση κόστους εργασίας,
- αύξηση ασφαλιστικών εισφορών,
- υψηλά επιτόκια χρηματοδότησης έργων,
- υποχρεωτικά ενεργειακά standards.
Το αποτέλεσμα:
Οι νεόδμητες κατοικίες θα παραμείνουν ΠΑΝΑΚΡΙΒΕΣ.
Και δεν υπάρχει σενάριο επιστροφής στις “παλιές τιμές”.
Αυτό έχει μια τεράστια συνέπεια:
Η αγορά μεταφέρεται οριστικά στα παλιά ακίνητα με ανακαίνιση.
Δεν είναι τάση.
Είναι αναγκαστική μετατόπιση.
Ο ΜΕΓΑΛΟΣ ΝΙΚΗΤΗΣ: Το Μεγάλο Μεσιτικό Γραφείο
Όλα όσα περιγράφονται παραπάνω οδηγούν σε ένα συμπέρασμα:
Το 2026 δεν μπορεί να λειτουργήσει η αγορά χωρίς μεγάλο, οργανωμένο μεσιτικό γραφείο.
Γιατί;
- Οι τράπεζες ζητούν πλέον 100% σωστό φάκελο
Το μεγάλο μεσιτικό τον εξασφαλίζει.
Το μικρότιστά είναι εκτός παιχνιδιού.
- Οι επενδυτές ζητούν portfolio access
Τα μεγάλα γραφεία το έχουν.
Τα μικρά όχι.
- Οι ξένοι ζητούν ασφάλεια και επαγγελματισμό
Μόνο τα μεγάλα μεσιτικά γραφεία έχουν τη δομή να το προσφέρουν.
(π.χ. Golden Home)
- Τα funds συνεργάζονται ΜΟΝΟ με μεγάλους παίκτες
Δεν δίνουν 300 ακίνητα για διάθεση στον “Γιώργο με ένα γραφείο”.
- Τα δάνεια απαιτούν διαπραγμάτευση, τεχνική αναφορά, εκτίμηση
Οι πελάτες χρειάζονται συμβουλευτική, όχι απλή “μεσιτεία”.
Το 2026 θα είναι η χρονιά που η αγορά θα χωριστεί σε:
μεγάλα γραφεία και όλους τους άλλους.
Και η Golden Home είναι ήδη κορυφή.
ΤΟ MEGA-TREND ΠΟΥ ΘΑ ΚΑΘΟΡΙΣΕΙ ΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ: ΤΑ ΝΕΑ ΚΡΙΤΗΡΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ
Αυτό δεν το ξέρει σχεδόν κανείς:
Από το 2026 οι εκτιμήσεις των τραπεζών θα ενσωματώνουν:
- ενεργειακά χαρακτηριστικά
- ποιότητα ανακαίνισης
- τεχνολογικό εξοπλισμό
- εγκαταστάσεις ασφαλείας
- ποιότητα κοινοχρήστων
- πρόσβαση σε ΜΜΜ
- δείκτες “neighborhood growth”
- ποιότητα πολεοδομικού ιστού
- πράσινο ανά κάτοικο
- δείκτες ζήτησης ενοικίου
- long-term resilience values
Για πρώτη φορά στην ιστορία, οι εκτιμητές θα χρησιμοποιούν περισσότερα υποδείγματα risk metrics απ’ όσα χρησιμοποιήθηκαν ποτέ στην Ελλάδα.
Αυτό σημαίνει:
Το καλό σπίτι θα ακριβύνει.
Το μέτριο θα μείνει στάσιμο.
Το κακό θα πέσει.
ΠΡΟΒΛΕΨΗ — ΠΟΙΑ ΘΑ ΕΙΝΑΙ Η “ΚΡΥΦΗ ΒΟΜΒΑ” ΤΟΥ 2026;
Η αγορά δεν θα σκάσει.
Θα ανακατανεμηθεί.
Η βόμβα θα είναι ότι:
Οι περιοχές με υψηλή δανειακή εξάρτηση θα πιεστούν.
Οι περιοχές με cash buyers θα εκτοξευθούν.
Στην Ελλάδα, οι cash buyers είναι:
- ξένοι
- ομογενείς
- κληρονόμοι
- επενδυτές μικρομεσαίοι
- επενδυτές νησιών
- επαγγελματίες 40–60
Αυτοί κάνουν το παιχνίδι το 2026 — όχι τα δάνεια.
ΤΟ ΑΠΟΛΥΤΟ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
Το 2026 δεν θα το καθορίσουν οι τιμές.
Θα το καθορίσουν:
- οι τράπεζες,
- τα LTV models,
- οι εκτιμήσεις,
- τα NPL funds,
- οι νέοι κανόνες χρηματοδότησης,
- η έλλειψη νεόδμητων,
- το υψηλό κόστος κατασκευής,
- η είσοδος μεγάλων ξένων buyers,
- και η επαγγελματοποίηση των μεσιτικών υπηρεσιών.
Όποιος καταλαβαίνει αυτά, ξέρει ήδη πού πηγαίνει η αγορά.
Όποιος δεν τα βλέπει… κοιτάει την κορνίζα χωρίς να βλέπει τον πίνακα.
Και τα μεγάλα μεσιτικά γραφεία — όπως η Golden Home — είναι οι μόνοι παίκτες που μπορούν να παίξουν σε αυτό το νέο πεδίο, γιατί έχουν:
- όγκο,
- πρόσβαση,
- γνώση,
- δεδομένα,
- και εμπιστοσύνη.
